Гараж, висящий в воздухе
имела неосторожность купить 10 лет назад жительница Казани
Редакционная практика учит ничему не удивляться – за долгие годы привыкаешь к тому, что у нас возможно все. В том числе и совершенно абсурдные ситуации откровенно фельетонного характера. Вот вопрос на засыпку: может ли такое капитальное строение, как гараж, висеть в воздухе? Казалось бы, это невозможно, поскольку противоречит элементарной логике. Ничего подобного – в одном из ГСК Советского района гараж вот уже 10 лет словно висит в воздухе: сам принадлежит одному владельцу, а земля, что под ним – другому. А поскольку владелец земли может в любой момент продать принадлежащий ему земельный участок - несмотря на протесты хозяина гаража, то и выходит, что капитальная постройка окончательно поднимется в воздух.
Как же так получилось? Этот вопрос следует адресовать прежде всего тем, кто обязан по долгу службы контролировать соблюдение земельного законодательства, однако зачастую делает это сквозь пальцы, отчего и возникают такие вот совершенно анекдотичные ситуации.
Вот суть дела: еще 22 сентября 2006 года читательница «ЧС» Р. Исмагилова приобрела пресловутый гараж у Е.Грининой(фамилия изменена) за 100 тысяч рублей. Гараж Исмагилова купила для того, чтобы разместить там погреб для хранения продуктов и т.д. Поскольку гараж требовал ремонта, на восстановительные работы было затрачено 20 тысяч 600 рублей. А теперь самое главное: при осуществлении сделки купли-продажи Исмагилова не услышала от продавца, что приобретает только гараж, но не землю, на которой он стоял. Забегая вперед, скажем, что в связи со своими гаражными мытарствами Разия Галимзяновна вынуждена была решать через суд вопрос о прекращении права собственности на участок Грининой и признании этого права за ней. И в решении Советского райсуда от 23 января 2017 года на стр. 3 черным по белому указано, «на дату заключения договора купли-продажи гаража право собственности Грининой на спорный земельный участок не было зарегистрировано, и, следовательно, она не могла им распоряжаться».
То есть получается, что Гринина не имела права продать Исмагиловой гараж, пока она не зарегистрирует за собой право собственности на земельный участок, на котором расположена постройка. Ведь иначе получается абсурд – гараж Исмагиловой продали, а землю под ним – нет. И ГАРАЖ ПОВИС В ВОЗДУХЕ!
Конечно, можно задать бесхитростный вопрос: а может, продавец думала, что раз она продает гараж, то земля автоматически к нему «пристегивается»? Нет, по закону при осуществлении сделки купли-продажи в передаточном акте от 22 сентября 2006 года должна быть отражена передача как гаража, так и участка. Но продавец, похоже, владела ситуацией, поскольку, как она пишет в своем пояснении на исковое заявление Исмагиловой на стр.3, земля в собственность гражданам в 2006 году (то есть в год сделки по продаже гаража) НЕ ПЕРЕДАВАЛАСЬ! Тогда как вообще могла быть осуществлена такая сделка?
И вот здесь должны были сказать свое слово в контролирующем органе. А именно в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по РТ. Но там почему-то словно воды в рот набрали. И хладнокровно зарегистрировали договор купли-продажи между Е.Грининой и Е.Исмагиловой от 22 сентября 2006 года, не поинтересовавшись при этом: а как же земля, на которой стоит гараж? Она что, останется в собственности прежнего владельца? Но тогда, получается, земельный участок переходит в аренду? Но в этом случае необходимо было составить соответствующий договор, но ведь его не было! Поэтому в службе регистрации не имели права регистрировать договор купли-продажи гаража без упоминания земельного участка, но, тем не менее, там это сделали.
После чего последовала закономерная развязка: когда Исмагилова обратилась в прошлом году в службу регистрации, там на нее словно ушат холодной воды вылили, пояснив, что зарегистрировать право собственности на землю не получится по причине того, что необходима явка продавца недвижимого имущества с договором об отчуждении ей данного недвижимого имущества. Исмагилова, понятное дело, рванула со всех ног к Грининой, однако та ее также огорошила: мол, она ВСЕ УЖЕ ЕЙ ПРОДАЛА – и гараж, и участок. Так что, дорогая, разматывай земельный клубок своими силами! Ну а дальше произошло самое интересное: через некоторое время Гринина позвонила Исмагиловой и предложила приобрести землю аж за 286 тысяч рублей (хотя кадастровая стоимость спорно участка составляет 248 с половиной тысяч рублей).
Но эти суммы просто неподъемны для Разии Галимзяновны, поскольку она без того едва сводит концы с концами на одну и пенсию!
Одним словом, осталась Исмагилова в свои 69 лет у разбитого корыта, то бишь гаража, висящего в воздухе – несмотря на то, что все эти 10 лет она исправно платила налоги не только за несчастный гараж, но и за земельный участок, хотя он ей не принадлежал.
И вот тут-то, казалось бы, свое слово должен был сказать суд. Тем более что Исмагилова привела в своем иске с помощью нанятого юриста веские доводы: cогласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи… А в силу пунктов 1 и 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи…
Таким образом, приобретя гараж, Исмагилова, получается, одновременно приобрела право собственности и на земельный участок, поскольку первое не отделимо от другого. В течение 10 лет она фактически владела земельным участком и гаражом, в связи с чем ПРИОБРЕЛА ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ДАННОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО.
В ходе разбирательства в Советском райсуде было установлено, что между Р.Исмагиловой и Е.Грибовой ДЕЙСТВИТЕЛЬНО был заключен договор купли-продажи гаража, на основании которого было ДЕЙСТВИТЕЛЬНО зарегистрировано право собственности Исмагиловой на пресловутый гараж.
Однако далее в решении суда Советского райсуда указано, что после того, как в сентябре 2016 года Р. Исмагилова, обратилась с заявлением с регистрации права собственности на земельный участок под гаражом,
ей было отказано в связи с тем, что имеется действующая запись о зарегистрированном праве на данный участок за Е.Грининой При этом заявление о прекращении зарегистрированного права на данный земельный участок не представлено.
Понятно, что такого заявления Гринина не представила, поскольку рассчитывает выручить за участок кругленькую сумму. Тем временем суд поставил Исмагиловой в упрек то, что, исходя из содержания заключенного договора, не следует, что «между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о продаже спорного земельного участка». Но в том случае, если Гринина знала о том, что, кроме соглашения о продаже гаража необходимо было также соглашение о продаже спорного земельного участка, однако составить его Исмагиловой не предложила, то можно только догадываться о причинах такого ее поведения.
В итоге 23 января 2017 года Советский райсуд под председательством судьи А.Ахметгараева оставил без удовлетворения иск Исмагиловой к Грининой несмотря на то, что в протоколе судебного заседания от 23 января 2017 года на стр. 3 адвокат Исмагиловой в своем выступлении подчеркнула, что истица «не знала и не предполагала, что приобретает гараж без земельного участка». Также суд, сам же констатировавший на стр. 3 своего решения, что «на дату заключения договора купли-продажи гаража право собственности Е.Грининой на спорный земельный участок не было зарегистрировано и, следовательно, она не могла им распоряжаться», не дал при этом правовую оценку поведению ответчицы, которая продала Исмагиловой «пустышку» вместе с гаражом.
По этому поводу Исмагиловой обратилась в прокуратуру с просьбой дать правовую оценку такому поступку. Также ею обжаловано решение райсуда в Верховный суд РТ – апелляционное рассмотрение могут назначить на вторую половину марта.
«ЧС» держит ситуацию с гаражом, висящим в воздухе, под контролем.
ОТДЕЛ ЖУРНАЛИСТСКИХ РАССЛЕДОВАНИЙ.
«Честное слово. Казань», 1 марта 2017 года